Glossar für private Vermieter: Die wichtigsten Begriffe rund um Mietwohnungen

Mietvertrag

Kurz erklärt: Der Mietvertrag ist die Vereinbarung, mit der der Vermieter dem Mieter eine Wohnung gegen Zahlung der Miete zum Gebrauch überlässt. Er regelt Miethöhe, Nebenkosten, Kaution, Laufzeit und Nutzung.

Wohnraummietverträge laufen in der Regel unbefristet. Ein befristeter Vertrag (Zeitmietvertrag) ist nur zulässig, wenn ein im Gesetz genannter Grund vorliegt – etwa wegen späterer Eigennutzung oder wegen geplanter wesentlicher Baumaßnahmen, die durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden  – und dieser bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt wird. Viele gesetzliche Regeln zum Schutz des Mieters können vertraglich nicht ausgeschlossen werden.

Grundlage: §§ 535 ff., 575 BGB

Nettokaltmiete

Kurz erklärt: Die Nettokaltmiete (Grundmiete) ist die Miete für die reine Überlassung der Wohnung – ohne Betriebskosten und ohne Heizkosten.

Sie ist die Bezugsgröße für Mietpreisbremse, Kappungsgrenze, Mietspiegel und Kaution.

Siehe auch: Warmmiete, Mietkaution

Warmmiete

Kurz erklärt: Die Warmmiete ist die Gesamtmiete, die der Mieter monatlich zahlt: Nettokaltmiete plus Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten.

Die Bruttokaltmiete enthält zusätzlich die kalten Betriebskosten, aber nicht die Heizkosten.

Mieterselbstauskunft

Kurz erklärt: Die Mieterselbstauskunft ist ein Fragebogen, in dem Mietinteressenten freiwillig Angaben zu Einkommen, Beruf und Haushalt machen, damit der Vermieter ihre Eignung prüfen kann.

Nach der Datenschutz-Grundverordnung dürfen Vermieter nur Daten erheben, die für die Entscheidung erforderlich sind, und das schrittweise: bei der Besichtigung wenig, Einkommensnachweise erst, wenn eine Vermietung konkret in Aussicht steht. Fragen nach Religion, Herkunft, Schwangerschaft oder Parteizugehörigkeit sind unzulässig.

Grundlage: Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO), Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz (AGG)

Mietkaution

Kurz erklärt: Die Mietkaution ist eine Sicherheit, die der Mieter dem Vermieter für mögliche Ansprüche aus dem Mietverhältnis leistet. Sie darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen.

Der Mieter darf die Barkaution in drei monatlichen Raten zahlen. Der Vermieter muss das Geld getrennt von seinem eigenen Vermögen bei einem Kreditinstitut zum üblichen Sparzins anlegen; die Zinsen stehen dem Mieter zu. Nach dem Auszug darf der Vermieter einen angemessenen Teil für die noch ausstehende Betriebskostenabrechnung zurückhalten.

Grundlage: § 551 BGB

Übergabeprotokoll

Kurz erklärt: Das Übergabeprotokoll dokumentiert bei Ein- und Auszug den Zustand der Wohnung, die Zählerstände und die Anzahl der übergebenen Schlüssel. Beide Seiten unterschreiben es.

Es ist das wichtigste Beweismittel, wenn es später um Schäden oder die Rückzahlung der Kaution geht. Fotos mit Datum ergänzen das Protokoll sinnvoll.

Wohnungsgeberbestätigung

Kurz erklärt: Die Wohnungsgeberbestätigung ist eine Bescheinigung des Vermieters, dass ein Mieter eingezogen ist. Der Mieter braucht sie für die Anmeldung beim Bürgerbüro.

Der Vermieter muss die Wohnungsgeberbestätigung so rechtzeitig ausstellen, dass der Mieter seiner Meldepflicht innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug nachkommen kann. Eine Wohnungsgeberbestätigung für den Auszug ist grundsätzlich nicht erforderlich.

Grundlage: § 19 Bundesmeldegesetz (BMG)

Bestellerprinzip

Kurz erklärt: Das Bestellerprinzip besagt: Wer den Makler bei der Wohnungsvermietung beauftragt, bezahlt ihn auch. In der Praxis ist das meist der Vermieter.

Der Mieter muss nur dann eine Provision zahlen, wenn er den Makler selbst beauftragt und dieser die Wohnung ausschließlich für ihn gesucht hat.

Grundlage: § 2 Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG)

Ortsübliche Vergleichsmiete

Kurz erklärt: Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die durchschnittliche Miete, die in einer Gemeinde in den letzten sechs Jahren für vergleichbare Wohnungen nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, Lage und energetischem Zustand vereinbart oder geändert wurde.

Sie ist der Maßstab für Mieterhöhungen und für die Mietpreisbremse. Nachgewiesen wird sie über einen Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten, eine Mietdatenbank oder mindestens drei Vergleichswohnungen.

Grundlage: § 558 Abs. 2 BGB

Siehe auch: Mietspiegel, Mietpreisbremse

Mietspiegel

Kurz erklärt: Der Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten in einer Gemeinde, aufgeschlüsselt nach Baujahr, Größe, Lage und Ausstattung.

Ein qualifizierter Mietspiegel wird nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und hat vor Gericht besonderes Gewicht. Ein Mietspiegel ist eine häufig verwendete Grundlage zur Begründung einer Mieterhöhung.

Gut zu wissen für Ratingen: Für Ratingen liegt ein Mietspiegel vor, der als Orientierung zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden kann. Maßgeblich ist jeweils die aktuelle Fassung. Mietspiegel Ratingen 2026 (Haus und Grund)

Grundlage: §§ 558c, 558d BGB

Mietpreisbremse

Kurz erklärt: Die Mietpreisbremse begrenzt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Miete bei Neuvermietung auf höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Ausgenommen sind unter anderem Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. War die Vormiete bereits höher, darf sie grundsätzlich weiter verlangt werden. Will sich der Vermieter auf eine gesetzliche Ausnahme von der Mietpreisbremse berufen, muss er dem Mieter die dafür maßgeblichen Tatsachen grundsätzlich vor dessen Vertragserklärung unaufgefordert in Textform mitteilen.

Gut zu wissen für Ratingen: Ratingen gehört seit dem 1. März 2025 zu den Kommunen in Nordrhein-Westfalen, in denen die Mietpreisbremse gilt. Bei einer Neuvermietung darf die Miete grundsätzlich höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die bundesrechtliche Mietpreisbremse ist derzeit bis zum 31. Dezember 2029 befristet. Die Mieterschutzverordnung NRW bestimmt, in welchen Kommunen diese Regelung Anwendung findet; für Ratingen gilt sie ebenfalls bis zum 31. Dezember 2029.

Grundlage: §§ 556d–556g BGB, Mieterschutzverordnung NRW (MietSchVO NRW)

Siehe auch: Ortsübliche Vergleichsmiete

Kappungsgrenze

Kurz erklärt: Die Kappungsgrenze legt fest, um wie viel Prozent eine bestehende Miete innerhalb von drei Jahren höchstens erhöht werden darf. Gesetzlich sind es 20 %, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt 15 %.

Die Grenze gilt für Erhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Mieterhöhungen nach Modernisierung und vereinbarte Staffel- oder Indexmieten werden nicht mitgerechnet.

Gut zu wissen für Ratingen: In Ratingen gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % – nach der Mieterschutzverordnung NRW bis zum 28. Februar 2030.

Grundlage: § 558 Abs. 3 BGB, MietSchVO NRW

Mieterhöhung

Kurz erklärt: Das Mieterhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung gestellt werden. Der Mieter muss zustimmen; verweigert er dies zu Unrecht, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen.

Das Erhöhungsverlangen muss in Textform erfolgen und begründet werden, zum Beispiel mit dem Mietspiegel. Der Mieter hat eine Überlegungsfrist bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang. Daneben gibt es die Mieterhöhung nach Modernisierung sowie vertraglich vereinbarte Staffel- und Indexmieten.

Grundlage: §§ 558–558b BGB

Siehe auch: Kappungsgrenze, Modernisierungsumlage

Staffelmiete

Kurz erklärt: Eine Staffelmiete ist eine im Mietvertrag vorab festgelegte Mieterhöhung zu bestimmten Zeitpunkten, jeweils als konkreter Eurobetrag.

Zwischen zwei Staffeln muss mindestens ein Jahr liegen. Während der Laufzeit sind Erhöhungen auf die Vergleichsmiete ausgeschlossen. In Gebieten mit Mietpreisbremse muss jede einzelne Staffel die Mietpreisbremse einhalten.

Grundlage: § 557a BGB

Indexmiete

Kurz erklärt: Eine Indexmiete ist eine Miete, die an den Verbraucherpreisindex für Deutschland gekoppelt ist und sich entsprechend der Inflation verändert.

Die Anpassung muss der Vermieter in Textform erklären; zwischen zwei Erhöhungen muss die Miete mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Bei hoher Inflation steigt die Miete stark, bei sinkenden Preisen kann sie auch sinken. Die Mietpreisbremse ist bei einer Indexmiete grundsätzlich nur auf die Ausgangsmiete bei Vertragsbeginn anzuwenden.

Grundlage: § 557b BGB

Modernisierungsumlage

Kurz erklärt: Die Modernisierungsumlage erlaubt es Vermietern, nach bestimmten Modernisierungen die Jahresmiete um 8 % der dafür aufgewendeten Kosten zu erhöhen.

Umlagefähig sind etwa Maßnahmen zur Energieeinsparung oder zur dauerhaften Verbesserung des Wohnwerts – nicht aber reine Reparaturen. Die Erhöhung ist begrenzt auf 3 € pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren (2 €, wenn die Miete unter 7 € pro Quadratmeter lag). Modernisierungen müssen spätestens drei Monate vorher angekündigt werden. Für bestimmte Heizungsmodernisierungen gelten zusätzlich besondere Begrenzungen.

Grundlage: §§ 555b, 555c, 559 BGB

Betriebskosten

Kurz erklärt: Betriebskosten (umgangssprachlich Nebenkosten) sind laufende Kosten eines Gebäudes, die der Vermieter auf den Mieter umlegen darf, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist.

Welche Kosten umlagefähig sind, regelt die Betriebskostenverordnung abschließend, darunter Grundsteuer, Wasser und Abwasser, Heizung, Müllabfuhr, Hausreinigung, Gartenpflege, Allgemeinstrom, Schornsteinfeger und Gebäudeversicherung. Nicht umlagefähig sind Verwaltungskosten, Instandhaltung und Reparaturen.

Grundlage: § 556 BGB, Betriebskostenverordnung (BetrKV)

Siehe auch: Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung

Kurz erklärt: Die Betriebskostenabrechnung ist die jährliche Aufstellung, mit der der Vermieter die tatsächlichen Betriebskosten mit den Vorauszahlungen des Mieters verrechnet.

Sie muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Geht sie später zu, kann der Vermieter in der Regel keine Nachzahlung mehr verlangen – ein Guthaben muss er trotzdem auszahlen. Der Mieter hat ab Zugang zwölf Monate Zeit für Einwände und darf die Belege einsehen.

Grundlage: § 556 Abs. 3 BGB

Heizkostenverordnung

Kurz erklärt: Die Heizkostenverordnung schreibt vor, dass Heiz- und Warmwasserkosten in Mehrparteienhäusern überwiegend nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet werden.

Mindestens 50 % und höchstens 70 % der Kosten werden nach Verbrauch verteilt, der Rest nach Wohnfläche. Bei fernablesbaren Zählern müssen Mieter regelmäßig Verbrauchsinformationen erhalten.

Grundlage: Heizkostenverordnung (HeizkostenV)

CO₂-Kostenaufteilung

Kurz erklärt: Die CO₂-Kostenaufteilung regelt, wie die CO₂-Abgabe auf Heizöl und Erdgas zwischen Vermieter und Mieter verteilt wird. Je schlechter die Energiebilanz des Gebäudes, desto höher ist der Anteil des Vermieters.

Grundlage ist ein Stufenmodell nach dem CO₂-Ausstoß des Gebäudes pro Quadratmeter. Der Vermieter muss die CO₂-Kosten in der Heizkostenabrechnung ausweisen und aufteilen. Für bestimmte nach dem 29. Juli 2026 neu eingebaute Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizungen gelten ergänzende Sonderregelungen zur Kostenaufteilung.

Grundlage: Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG)

Siehe auch: Heizkostenbeteiligung bei neuer Gas- oder Ölheizung

Heizkostenbeteiligung bei neuer Gas- oder Ölheizung

Heizkostenbeteiligung bei neuer Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung

Kurz erklärt: Für bestimmte Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen, die nach dem 29. Juli 2026 neu eingebaut werden, gelten zusätzliche Vorgaben und Kostenregelungen. Nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz müssen diese Heizungen künftig steigende Anteile bestimmter klimafreundlicher Brennstoffe nutzen.

Bei vermietetem Wohnraum werden zudem bestimmte zusätzliche Kosten zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt. Dazu gehören ab 2028 insbesondere bestimmte Gas-Netzentgelte und CO₂-Kosten sowie ab 2029 bestimmte Mehrkosten für verpflichtend einzusetzende klimafreundlichere Brennstoffe. Grundsätzlich tragen Vermieter und Mieter diese gesetzlich erfassten Kosten jeweils zur Hälfte. Für einzelne Fälle gelten Übergangs- und Härteregelungen.

Grundlage: § 43 GModG; §§ 5a–7 CO₂KostAufG

Gut zu wissen für Ratingen: Wer vor einem Heizungstausch steht, sollte die laufenden Kosten verschiedener Heizsysteme über die gesamte Mietdauer vergleichen – nicht nur die Anschaffungskosten.

Energieausweis

Kurz erklärt: Der Energieausweis informiert über die Energieeffizienz eines Gebäudes. Vermieter müssen ihn bei jeder Neuvermietung spätestens bei der Besichtigung vorlegen.

Nach Abschluss des Mietvertrags erhält der Mieter das Original oder eine Kopie. In kommerziellen Mietanzeigen sind Pflichtangaben aus dem Ausweis zu machen, wenn er bereits vorliegt. Rechtsgrundlage ist seit Juli 2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Verstöße können ein Bußgeld nach sich ziehen.

Grundlage: §§ 80, 87 GModG

Mietminderung

Kurz erklärt: Die Mietminderung ist die gesetzliche Herabsetzung der Miete, solange die Wohnung einen Mangel hat, der ihre Nutzung erheblich beeinträchtigt – etwa ein Heizungsausfall oder Schimmel.

Die Minderung tritt automatisch ein, sobald der Mieter den Mangel angezeigt hat. Ihre Höhe hängt vom Ausmaß der Beeinträchtigung ab. Vermieter sollten Mängelanzeigen zügig dokumentieren und beseitigen lassen.

Grundlage: §§ 536, 536c BGB

Schönheitsreparaturen

Kurz erklärt: Schönheitsreparaturen sind Malerarbeiten in der Wohnung, etwa das Streichen von Wänden, Decken, Heizkörpern und Innentüren. Gesetzlich ist der Vermieter dafür zuständig; per Vertrag kann diese Pflicht auf den Mieter übertragen werden.

Viele ältere Klauseln sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam, etwa starre Fristen oder Pflichten bei unrenoviert übergebenen Wohnungen. Ist die Klausel unwirksam, bleibt die Pflicht beim Vermieter.

Grundlage: § 535 Abs. 1 BGB

Rauchwarnmelder

Kurz erklärt: Rauchwarnmelder sind in Nordrhein-Westfalen in Schlafräumen, Kinderzimmern und Fluren, die zu Aufenthaltsräumen führen, Pflicht.

Für den Einbau ist der Eigentümer verantwortlich. Die Betriebsbereitschaft muss in Bestandswohnungen grundsätzlich der unmittelbare Besitzer – also der Mieter – sicherstellen, es sei denn, der Eigentümer übernimmt diese Aufgabe selbst.

Grundlage: § 47 Abs. 3 BauO NRW

Kündigungsfristen

Kurz erklärt: Die Kündigungsfrist für Mieter beträgt bei Wohnraum drei Monate. Für Vermieter verlängert sie sich mit der Mietdauer: drei Monate, nach fünf Jahren sechs Monate, nach acht Jahren neun Monate.

Die Kündigung muss schriftlich mit eigenhändiger Unterschrift erfolgen; eine E-Mail reicht nicht. Vermieter brauchen für eine ordentliche Kündigung zusätzlich ein berechtigtes Interesse, zum Beispiel Eigenbedarf.

Grundlage: §§ 568, 573, 573c BGB

Eigenbedarf

Kurz erklärt: Eigenbedarf ist ein gesetzlicher Kündigungsgrund: Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts.

Der Grund muss im Kündigungsschreiben konkret beschrieben werden, also wer einzieht und warum. Fällt der Bedarf vor Ablauf der Kündigungsfrist weg, muss der Vermieter das dem Mieter mitteilen. Vorgetäuschter Eigenbedarf kann Schadensersatzansprüche auslösen.

Grundlage: § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB

Kündigungssperrfrist

Kurz erklärt: Die Kündigungssperrfrist schützt Mieter, deren Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft wurde: Der Käufer darf erst nach Ablauf einer Frist wegen Eigenbedarfs kündigen.

Gesetzlich beträgt die Sperrfrist drei Jahre ab dem Erwerb. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Länder sie auf bis zu zehn Jahre verlängern.

Gut zu wissen für Ratingen: Ratingen gehört zu den Kommunen, in denen die verlängerte Kündigungssperrfrist gilt. Bei einer Umwandlung einer vermieteten Wohnung in Wohnungseigentum und anschließendem Verkauf beträgt die Sperrfrist grundsätzlich acht Jahre. Übergangsregelungen sind im Einzelfall zu beachten.

Grundlage: § 577a BGB, MietSchVO NRW

Fristlose Kündigung

Kurz erklärt: Die fristlose Kündigung beendet ein Mietverhältnis sofort, wenn ein wichtiger Grund vorliegt – etwa wenn der Mieter mit zwei Monatsmieten im Rückstand ist.

Bei Zahlungsverzug kann der Mieter die fristlose Kündigung abwenden, wenn er die Rückstände spätestens zwei Monate nach Zustellung einer Räumungsklage vollständig ausgleicht. Vermieter kündigen deshalb häufig zusätzlich ordentlich.

Grundlage: §§ 543, 569 BGB

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Kurz erklärt: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind die Mieteinnahmen abzüglich aller Werbungskosten. Sie werden in der Einkommensteuererklärung mit der Anlage V angegeben.

Zu den Werbungskosten zählen unter anderem Schuldzinsen, Abschreibung, Reparaturen, Verwaltungskosten, Versicherungen und Fahrtkosten zum Objekt.

Grundlage: § 21 EStG

Siehe auch: Abschreibung (AfA)

Abschreibung (AfA)

Kurz erklärt: Die Abschreibung (Absetzung für Abnutzung, AfA) verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines vermieteten Gebäudes steuerlich über seine Nutzungsdauer.

Bei Wohngebäuden beträgt die lineare AfA in der Regel 2 % pro Jahr, für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, 3 % und für Gebäude, die vor 1925 fertiggestellt wurden, 2,5 %. Der Grundstücksanteil wird nicht abgeschrieben.

Grundlage: § 7 Abs. 4 EStG

Verbilligte Vermietung

Kurz erklärt: Eine verbilligte Vermietung liegt vor, wenn die Miete unter der ortsüblichen Marktmiete liegt, etwa bei Vermietung an Angehörige. Das kann den Werbungskostenabzug einschränken.

Beträgt die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, sind die Werbungskosten voll abziehbar. Liegt sie unter 50 %, dürfen sie nur anteilig abgezogen werden. Dazwischen hängt der volle Abzug von einer positiven Überschussprognose ab.

Grundlage: § 21 Abs. 2 EStG