Glossar Immobilienkauf und -verkauf: Die wichtigsten Begriffe einfach erklärt

Verkehrswert

Kurz erklärt: Der Verkehrswert (auch Marktwert) ist der Preis, der für eine Immobilie zum Stichtag auf dem freien Markt realistisch zu erzielen wäre – ohne persönliche oder ungewöhnliche Umstände.

Der Verkehrswert ist im Baugesetzbuch (§ 194 BauGB) definiert. Er wird mit anerkannten Verfahren ermittelt, die in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt sind. Für Erbschaft, Scheidung oder Steuerfragen ist oft ein Gutachten eines öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen sinnvoll.

Gut zu wissen: Der Angebotspreis im Inserat ist nicht automatisch der Verkehrswert. Ein realistisch angesetzter Preis verkürzt in der Regel die Vermarktungszeit.

Grundlage: § 194 BauGB, ImmoWertV

Siehe auch: Wertermittlungsverfahren, Bodenrichtwert

Bodenrichtwert

Kurz erklärt: Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Wert eines Quadratmeters unbebauten Grundstücks in einer bestimmten Lage. Er wird vom örtlichen Gutachterausschuss aus tatsächlichen Verkaufspreisen ermittelt.

Bodenrichtwerte sind ein wichtiger Baustein jeder Wertermittlung, weil sie den reinen Grundstückswert ohne Gebäude zeigen. Sie werden regelmäßig aktualisiert.

Gut zu wissen: Für Ratingen sind die Bodenrichtwerte kostenlos im Portal BORIS.NRW abrufbar. Zuständig ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Mettmann.

Grundlage: § 196 BauGB

Siehe auch: Verkehrswert

Wertermittlungsverfahren

Kurz erklärt: Wertermittlungsverfahren sind die gesetzlich anerkannten Methoden, mit denen der Wert einer Immobilie berechnet wird: das Vergleichswert-, das Sachwert- und das Ertragswertverfahren.

Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert aus Verkaufspreisen ähnlicher Objekte abgeleitet – typisch für Eigentumswohnungen. Das Sachwertverfahren addiert Bodenwert und Wert des Gebäudes – typisch für selbst genutzte Einfamilienhäuser. Das Ertragswertverfahren rechnet mit den erzielbaren Mieten – typisch für vermietete Häuser und Gewerbe.

Grundlage: Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021)

Siehe auch: Verkehrswert

Wohnfläche

Kurz erklärt: Die Wohnfläche ist die Summe der Grundflächen aller Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören. Bei frei finanziertem Wohnraum wird sie meist nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) berechnet.

Dachschrägen zählen unter 1 Meter Raumhöhe gar nicht und zwischen 1 und 2 Metern zur Hälfte. Balkone und Terrassen werden in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte angerechnet. Keller, Heizungsräume und Garagen gehören nicht zur Wohnfläche.

Gut zu wissen: Weicht die tatsächliche Wohnfläche deutlich von der Angabe im Exposé ab, kann das Streit auslösen. Eine aktuelle, nachvollziehbare Flächenberechnung schafft Sicherheit für beide Seiten.

Grundlage: Wohnflächenverordnung (WoFlV)

Exposé

Kurz erklärt: Ein Exposé ist die Verkaufsbeschreibung einer Immobilie mit Fotos, Grundriss, Lage, Ausstattung, Preis und Pflichtangaben aus dem Energieausweis.

Ein gutes Exposé beantwortet die wichtigsten Fragen von Kaufinteressenten, bevor sie fragen müssen. Alle Angaben sollten belegbar sein, denn falsche Angaben können später zu Ansprüchen des Käufers führen.

Siehe auch: Energieausweis, Wohnfläche

Energieausweis

Kurz erklärt: Der Energieausweis ist ein Dokument, das den Energiebedarf oder -verbrauch eines Gebäudes zeigt. Beim Verkauf und bei der Vermietung ist er gesetzlich Pflicht.

Rechtsgrundlage ist seit Ende Juli 2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) abgelöst hat. Verkäufer müssen den Ausweis spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorlegen und nach Vertragsschluss übergeben. Liegt er bei einer kommerziellen Anzeige bereits vor, gehören die Pflichtangaben (u. a. Ausweisart, Energiekennwert, Energieträger, Baujahr, Effizienzklasse) in das Inserat.

Es gibt zwei Arten: den Bedarfsausweis (berechnet aus der Bausubstanz) und den Verbrauchsausweis (auf Basis tatsächlicher Verbräuche). Verstöße können mit Bußgeldern von bis zu 10.000 Euro geahndet werden.

Gut zu wissen: Energieausweise sind grundsätzlich zehn Jahre gültig. Vor dem Verkauf sollte geprüft werden, ob der vorhandene Ausweis noch gültig ist und den aktuell geltenden Anforderungen entspricht.

Grundlage: §§ 80, 87, 88 GModG (bis Juli 2026: GEG)

Grundbuch

Kurz erklärt: Das Grundbuch ist ein amtliches Register beim Amtsgericht, in dem Eigentumsverhältnisse sowie bestimmte Rechte und Belastungen eines Grundstücks eingetragen sind.

Es gliedert sich in das Bestandsverzeichnis (Lage, Größe), Abteilung I (Eigentümer), Abteilung II (Lasten und Beschränkungen wie Wohnrecht, Wegerecht, Vormerkung) und Abteilung III (Grundpfandrechte wie Grundschulden). Einsicht erhält, wer ein berechtigtes Interesse nachweist – zum Beispiel ein ernsthafter Kaufinteressent mit Vollmacht des Eigentümers oder der Notar.

Gut zu wissen: Für Grundstücke in Ratingen ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht Ratingen zuständig.

Grundlage: Grundbuchordnung (GBO)

Siehe auch: Auflassungsvormerkung, Grundschuld

Baulastenverzeichnis

Kurz erklärt: Das Baulastenverzeichnis ist ein Register der Bauaufsichtsbehörde, in dem öffentlich-rechtliche Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers eingetragen sind – etwa eine Zuwegungs-, Abstandsflächen- oder Stellplatzbaulast.

Baulasten stehen nicht im Grundbuch und werden deshalb leicht übersehen. Sie können die Nutzung oder Bebauung eines Grundstücks erheblich einschränken. Nordrhein-Westfalen führt Baulastenverzeichnisse bei den unteren Bauaufsichtsbehörden.

Gut zu wissen: Käufer sollten vor dem Notartermin eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis der Stadt Ratingen einholen oder sich vom Verkäufer vorlegen lassen.

Grundlage: Landesbauordnung NRW (BauO NRW)

Flurkarte

Kurz erklärt: Die Flurkarte (Liegenschaftskarte) ist ein amtlicher Kartenauszug, der Grenzen, Größe und Lage eines Grundstücks und seiner Gebäude zeigt.

Sie wird beim Katasteramt geführt und ist eine Standardunterlage für Verkauf, Finanzierung und Bauvorhaben. In Ratingen ist das Katasteramt des Kreises Mettmann zuständig.

Teilungserklärung

Kurz erklärt: Die Teilungserklärung regelt bei einer Eigentumswohnung, welche Räume dem einzelnen Eigentümer allein gehören (Sondereigentum) und welche allen gemeinsam (Gemeinschaftseigentum).

Zusammen mit der Gemeinschaftsordnung legt sie fest, wie Kosten verteilt werden und welche Nutzungen erlaubt sind. Käufer einer Wohnung sollten sie unbedingt vor dem Kauf lesen.

Grundlage: Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

Siehe auch: Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum, Hausgeld

Notar

Kurz erklärt: Der Notar ist ein unabhängiger Amtsträger, der den Immobilienkaufvertrag vorbereitet, beurkundet und die Abwicklung überwacht. Ohne notarielle Beurkundung ist ein Grundstückskauf unwirksam.

Der Notar berät neutral beide Seiten, belehrt über die rechtlichen Folgen und sorgt dafür, dass der Kaufpreis erst fließt, wenn der Käufer abgesichert ist. Bei Verbraucherverträgen soll dem Verbraucher der Vertragsentwurf im Regelfall mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt werden.

Grundlage: § 311b BGB, § 17 Beurkundungsgesetz

Siehe auch: Kaufvertrag, Notar- und Grundbuchkosten

Kaufvertrag

Kurz erklärt: Der Kaufvertrag über eine Immobilie regelt Kaufpreis, Zahlungsbedingungen, Übergabetermin, Gewährleistung und alle weiteren Absprachen zwischen Käufer und Verkäufer. Er muss notariell beurkundet werden.

Alle wesentlichen Vereinbarungen zum Immobilienkauf sollten vollständig in die notarielle Urkunde aufgenommen werden. Nebenabreden, die zum Grundstückskauf gehören, können ebenfalls der notariellen Form bedürfen.

Siehe auch: Gewährleistungsausschluss, Übergabe

Auflassungsvormerkung

Kurz erklärt: Die Auflassungsvormerkung ist ein Eintrag im Grundbuch, der den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung sichert, bis er selbst als Eigentümer eingetragen ist.

Sie verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie zwischenzeitlich ein zweites Mal verkauft oder neu belastet. Der Kaufpreis wird üblicherweise erst fällig, wenn die Vormerkung eingetragen ist.

Grundlage: § 883 BGB

Siehe auch: Fälligkeitsmitteilung, Grundbuch

Auflassung

Kurz erklärt: Die Auflassung ist die vor dem Notar erklärte Einigung von Verkäufer und Käufer darüber, dass das Eigentum am Grundstück übergehen soll.

Sie steht meist schon im Kaufvertrag. Eigentümer wird der Käufer aber erst, wenn er nach Zahlung des Kaufpreises im Grundbuch eingetragen ist.

Grundlage: §§ 873, 925 BGB

Fälligkeitsmitteilung

Kurz erklärt: Die Fälligkeitsmitteilung ist das Schreiben des Notars, mit dem er dem Käufer mitteilt, dass alle Voraussetzungen erfüllt sind und der Kaufpreis jetzt gezahlt werden muss.

Voraussetzungen sind in der Regel die eingetragene Auflassungsvormerkung, die Löschungsunterlagen für alte Grundschulden des Verkäufers und gegebenenfalls die Bestätigung, dass ein gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde nicht besteht oder nicht ausgeübt wird.

Übergabe

Kurz erklärt: Die Übergabe ist der Zeitpunkt, an dem Besitz, Nutzen und Lasten der Immobilie auf den Käufer übergehen – meist nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises.

Ab dem vereinbarten Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten trägt der Käufer im Verhältnis zum Verkäufer regelmäßig die laufenden Grundstückskosten. Die Grundsteuer wird zwischen Käufer und Verkäufer regelmäßig zeitanteilig abgerechnet. Gegenüber der Gemeinde kann steuerrechtlich weiterhin der bisherige Eigentümer maßgeblich sein. Ein Übergabeprotokoll mit Zählerständen, Schlüsselanzahl und Zustand der Räume vermeidet spätere Missverständnisse.

Gewährleistungsausschluss

Kurz erklärt: Ein Gewährleistungsausschluss ist eine Klausel im Kaufvertrag, nach der der Verkäufer für Sachmängel nicht haftet. Bei gebrauchten Immobilien ist er üblich.

Der Ausschluss gilt nicht, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Verkäufer sollten bekannte Mängel daher offen ansprechen und im Vertrag festhalten lassen; Käufer sollten den Zustand vorab sorgfältig prüfen, bei Bedarf mit einem Bausachverständigen.

Grundlage: § 444 BGB

Vorkaufsrecht

Kurz erklärt: Ein Vorkaufsrecht erlaubt einer berechtigten Person oder Stelle, in einen geschlossenen Kaufvertrag zu denselben Bedingungen anstelle des Käufers einzutreten.

Die Gemeinde kann in bestimmten Fällen ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben; der Notar holt dazu eine Verzichtserklärung ein. Mieter haben ein Vorkaufsrecht, wenn ihre Mietwohnung nach Beginn des Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde und erstmals verkauft wird.

Grundlage: §§ 24 ff. BauGB, § 577 BGB

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Kurz erklärt: Die Unbedenklichkeitsbescheinigung stellt das Finanzamt in der Regel aus, wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde oder der Eigentumsumschreibung aus steuerlicher Sicht keine Bedenken entgegenstehen.

Grundlage: § 22 GrEStG

Siehe auch: Grunderwerbsteuer

Kaufnebenkosten

Kurz erklärt: Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die Käufer zusätzlich zum Kaufpreis zahlen: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und gegebenenfalls die Maklerprovision.

In Nordrhein-Westfalen ergeben sich je nach Maklerbeteiligung rund 8 bis 12 % des Kaufpreises. Viele Banken erwarten, dass zumindest ein wesentlicher Teil der Kaufnebenkosten aus Eigenkapital getragen wird. Eine Mitfinanzierung ist je nach Bonität, Beleihung und Finanzierungskonzept möglich.

Gut zu wissen: Beispiel bei 400.000 € Kaufpreis in Ratingen: 26.000 € Grunderwerbsteuer (6,5 %), rund 6.000 bis 8.000 € Notar und Grundbuch und gegebenenfalls ein Makleranteil von bis zu rund 14.280 € (3,57 % inkl. MwSt.).

Siehe auch: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Maklerprovision

Grunderwerbsteuer

Kurz erklärt: Die Grunderwerbsteuer ist eine Landessteuer, die beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie anfällt. In Nordrhein-Westfalen beträgt sie 6,5 % des Kaufpreises.

Den Satz legt jedes Bundesland selbst fest; NRW liegt damit bundesweit in der Spitzengruppe. Bezahlt wird die Steuer nach dem Bescheid des Finanzamts, in der Praxis vom Käufer. Mitverkauftes bewegliches Inventar (z. B. eine gebrauchte Einbauküche) kann – mit realistischem Wert im Vertrag ausgewiesen – aus der Bemessungsgrundlage herausfallen.

Grundlage: Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG); Steuersatz NRW 6,5 % seit 1.1.2015

Siehe auch: Unbedenklichkeitsbescheinigung, Kaufnebenkosten

Notar- und Grundbuchkosten

Kurz erklärt: Notar- und Grundbuchkosten sind die gesetzlich festgelegten Gebühren für Beurkundung, Vertragsabwicklung und die Eintragungen im Grundbuch. Zusammen liegen sie meist bei etwa 1,5 bis 2 % des Kaufpreises.

Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind nicht verhandelbar. Wird zusätzlich eine Grundschuld für die Finanzierung eingetragen, entstehen dafür weitere Gebühren.

Grundlage: Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG)

Maklerprovision

Kurz erklärt: Die Maklerprovision ist das Honorar des Immobilienmaklers für die erfolgreiche Vermittlung. Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher gelten besondere gesetzliche Regeln zur Verteilung der Maklerkosten.

Grundlage: §§ 656a–656d BGB

Finanzierungsbestätigung

Kurz erklärt: Eine Finanzierungsbestätigung ist eine schriftliche Erklärung einer Bank oder eines Finanzierungsinstituts, dass eine Finanzierung auf Grundlage der bisher geprüften Angaben grundsätzlich darstellbar erscheint. Je nach Ausgestaltung kann sie noch unter Vorbehalten stehen und ist nicht mit einer verbindlichen Darlehenszusage gleichzusetzen.

Verkäufer und Makler verlangen sie häufig vor dem Notartermin, um sicherzugehen, dass der Käufer den Kaufpreis zahlen kann. Für Käufer ist sie ein Vorteil in Verhandlungen.

Grundschuld

Kurz erklärt: Die Grundschuld ist ein Pfandrecht an einem Grundstück, das die Bank als Sicherheit für ein Immobiliendarlehen ins Grundbuch eintragen lässt.

Sie steht in Abteilung III des Grundbuchs. Wird der Kredit nicht bedient, kann die Bank die Zwangsversteigerung betreiben. Der Käufer kann die Grundschuld meist schon vor der Eigentumsumschreibung eintragen lassen; dazu wirkt der Verkäufer im Kaufvertrag mit (Finanzierungsvollmacht).

Grundlage: §§ 1191 ff. BGB

Siehe auch: Löschungsbewilligung

Löschungsbewilligung

Kurz erklärt: Die Löschungsbewilligung ist die Erklärung einer Bank, dass eine eingetragene Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht werden darf.

Verkäufer benötigen sie, wenn auf ihrer Immobilie noch alte Grundschulden eingetragen sind. Der Notar fordert sie in der Regel bei der Bank an; ein Restdarlehen wird dann direkt aus dem Kaufpreis abgelöst.

Spekulationsfrist

Kurz erklärt: Die Spekulationsfrist beträgt bei Immobilien zehn Jahre. Wer eine Immobilie innerhalb dieser Zeit nach dem Kauf mit Gewinn verkauft, muss den Gewinn grundsätzlich versteuern.

Ausnahme: Hat der Eigentümer die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt (oder seit dem Kauf durchgehend), bleibt der Gewinn steuerfrei. Maßgeblich sind jeweils die Daten der notariellen Kaufverträge.

Gut zu wissen: Gerade bei vermieteten Wohnungen lohnt sich vor dem Verkauf ein Gespräch mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater.

Grundlage: § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG

Grundsteuer

Kurz erklärt: Die Grundsteuer ist eine jährliche Steuer auf Grundbesitz, die an die Gemeinde gezahlt wird. Seit 2025 wird sie nach neuen Grundsteuerwerten berechnet.

Die Höhe ergibt sich aus Grundsteuerwert, Steuermesszahl und dem Hebesatz der Gemeinde. In Nordrhein-Westfalen dürfen Kommunen seit 2025 unterschiedliche Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke festlegen. Beim Verkauf wird die Grundsteuer im Verhältnis zwischen Käufer und Verkäufer üblicherweise ab dem vereinbarten Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten zeitanteilig verrechnet.

Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Kurz erklärt: Sondereigentum sind die Räume, die einem Wohnungseigentümer allein gehören, etwa die Wohnung selbst. Gemeinschaftseigentum sind alle Teile, die allen Eigentümern gemeinsam gehören, etwa Dach, Fassade, Treppenhaus und Grundstück.

Über das Gemeinschaftseigentum entscheidet die Eigentümerversammlung, die Kosten tragen alle gemeinsam nach dem vereinbarten Verteilerschlüssel.

Siehe auch: Teilungserklärung, Eigentümerversammlung

Hausgeld

Kurz erklärt: Das Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung eines Wohnungseigentümers an die Gemeinschaft für Bewirtschaftung, Verwaltung und Rücklagen des Gebäudes.

Es enthält umlagefähige Kosten (z. B. Heizung, Wasser, Müll) und nicht umlagefähige Kosten (z. B. Verwalterhonorar, Erhaltungsrücklage). Die Höhe steht im Wirtschaftsplan.

Gut zu wissen: Ein auffällig niedriges Hausgeld kann auf eine zu geringe Rücklage hindeuten. Käufer sollten den Wirtschaftsplan und die letzten Jahresabrechnungen prüfen.

Siehe auch: Erhaltungsrücklage

Erhaltungsrücklage

Kurz erklärt: Die Erhaltungsrücklage (früher Instandhaltungsrücklage) ist das gemeinsame Ersparte einer Eigentümergemeinschaft für künftige Reparaturen und Sanierungen am Gemeinschaftseigentum.

Eine ausreichende Rücklage kann das Risiko hoher Sonderumlagen reduzieren, wenn größere Reparaturen oder Sanierungen erforderlich werden. Die Rücklage gehört der Gemeinschaft und wird beim Verkauf einer Wohnung nicht ausgezahlt.

Grundlage: § 19 WEG

Eigentümerversammlung

Kurz erklärt: Die Eigentümerversammlung ist das Treffen aller Wohnungseigentümer, in dem über Verwaltung, Kosten und Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum abgestimmt wird.

Protokolle und Beschluss-Sammlung zeigen, welche Sanierungen geplant oder beschlossen sind und ob es Streit gibt. Käufer sollten die Protokolle der letzten drei Jahre lesen.

Grundlage: §§ 23–25 WEG

Nießbrauch

Kurz erklärt: Der Nießbrauch ist das im Grundbuch eingetragene Recht, eine fremde Immobilie umfassend zu nutzen – sie also selbst zu bewohnen oder zu vermieten und die Mieteinnahmen zu behalten.

Er wird oft bei Schenkungen innerhalb der Familie vereinbart. Ein bestehender Nießbrauch kann den Verkehrswert einer Immobilie erheblich beeinflussen, weil der Käufer die Immobilie während der Dauer des Rechts regelmäßig nicht selbst nutzen oder wirtschaftlich frei verwerten kann

Siehe auch: Wohnrecht

Wohnrecht

Kurz erklärt: Das Wohnrecht erlaubt einer Person, eine Immobilie oder Teile davon selbst zu bewohnen. Anders als beim Nießbrauch darf sie die Räume in der Regel nicht vermieten.

Ein eingetragenes Wohnrecht bleibt auch nach einem Verkauf bestehen. Käufer müssen es deshalb beim Preis berücksichtigen.

Grundlage: § 1093 BGB

Erbbaurecht

Kurz erklärt: Das Erbbaurecht ist das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu besitzen, meist für 60 bis 99 Jahre. Dafür zahlt der Berechtigte einen jährlichen Erbbauzins an den Grundstückseigentümer.

Der Kaufpreis für das Haus ist niedriger, weil das Grundstück nicht mitgekauft wird. Wichtig sind Restlaufzeit, Höhe und Anpassung des Erbbauzinses sowie die Regelungen zum Ende der Laufzeit.

Grundlage: Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG)